Beseda o zemljiščnih knjigah
| Beseda o zemljiščnih knjigah. Ivan Tavčar |
| |||||||||||||
Toliko časa že imamo zemljiščne knjige (gruntne bukve) in vendar naše ljudstvo še dosedaj ne pozna pravega pomena te koristne naprave!
To je žalostna prikazen, katere pa narod ni sam zakrivel, ker ni imel potrebnega poduka. Mnogo škode in zgube bi se bilo odvernilo, ako bi bili prihajali zakoni ali postave o zemljišnih knjigah v lahko umljivi obliki med priprosto ljudstvo. To pa se žali Bog ni zgodilo! —
Beseda o pravem pomenu zemljiščne knjige je toraj gotovo na mestu. Pri tem pa moj namen ni, in tudi biti ne more, da bi spisal obširno razpravo, in da bi zakone o zemljiščni knjigi na vse strani temeljito prerešetal. —
Moj namen je le, vam razjasniti pravi pomen samo jednega načela ali zakona zemljiščnih knjig, na katerega se pa kot na glavni steber opera cela naprava. Ravno ta zakon, ali to načelo pa med našim ljudstvom skoraj čisto nič ni znano.
Ali iz te nevednosti izvira največ škode, ker skušnja nas uči, da se pri vsaki sodniji na Slovenskem oglasi na leto več takih poškodovanih revežev, katerim pa pomagati ni. Kako se toraj glasi isti poglavitni zakon, na katerega se opera kot na glavni steber naprava zemljiščnih knjig? —
Da bodete ložje umeli moje pojasnilo, hočem spregovoriti, kako da se je zemljiščna knjiga pričela.
Naprava zemljiščnih knjig poklicana je bila v življenje — po potrebi. Stari Rimljani, kateri so nam še sedaj, kar se tiče bistroumnega postavodajstva (prava) nedosegljiv izgled, zemljiščnih knjig poznali niso. Še le pozneje, ko je rimsko cesarstvo že bilo izginilo iz sveta, in ko se je bila po nemških mestih pričela živa kupčija, prikažejo se v teh mestih pervi začetki zemljiščnih knjig. — Kdor prične s kupčijo, potrebuje mnogo denarja, katerega išče pri bogatejšem. Vsak pa daje svoj denar iz rok le tedaj, ako se mu izroči dobra zastava. In kdo bode brez dobre zastave posojal kupcu, kateremu se rado pripeti, da postane čez noč berač? S kupčijo v nemških mestih se je toraj pokazala potreba naprave, po kateri se je pervič nepremakljivo blago lahko dajalo v zastavo, drugič pa tudi vsaki trenutek lahko izvedelo, koliko varnosti da daje zastavljeno posojenemu denarju, ker dolžnik, ako si išče denarjev v posodo, rad zamolči prešnje dolgove. Tako je sedaj, tako je bilo že od nekedaj! —
Napravili so toraj zapisnik nepremakljivega posestva in pri vsakem posestniku zapisali, koliko in komu da je dolžan. Za vpisane dolgove pa je z vpisom bilo zastavljeno tudi posestvo, tako da po prodaji posestva upnik ob svoj denar pripravljen ni bil.
Ti zapisniki so imeli toraj dvojni namen. V pervi versti je bilo ž njimi mogoče, zastaviti, terdno zastaviti nepremakljivo premoženje. V drugi versti pa so bili ti zapisniki knjiga, iz katere se je takoj in vsaki trenutek razvidela vrednost vpisanega nepremakljivega posestva. Ako je bilo malo dolgov vpisanih, je bilo premoženje terdno, in varno se je na tako premoženje posodil denar, če pa je bilo vpisanega mnogo, se pa tudi posodilo ni in zguba se je obvarovala. Razume se pa samo ob sebi, da je tistemu, čigar dolg je bil prej vpisan, tudi zemljišče bilo prej zastavljeno.
Sedaj pa že sami lahko sprevidite, katero načelo, kateri zakon da je tem zemljiščnim zapisnikom moral biti glavni steber! Iz naslednih primer vam postane stvar še jasnejša. Kdor je bil naprošen za denar, je gotovo letel pogledat te zapisnike. Ako ni bilo preveč intabuliranega (vpisanega) dolga, je posodil. Če pa so se pozneje oglasili drugi upniki, ter dokazali, da jim je zemljišče dolžnik poprej izročil v zastavo, samo da se niso dali vpisati v zemljiščne zapisnike — tako je oni vse te dolžnike poderl s svojo zastavno pravico, rekoč: jaz sem zaupal, jaz sem se zanesel na zemljiščni zapisnik! Vzemimo še drugo primero! Če se je pozneje oglasil tretji, ter dokazal, da je zemljišče od dolžnika prej kupil, kot pa je bil vpisani dolg narejen, samo da svoje kupne pravice ni dal vpisati v zemljiščne zapisnike, tako ga je oni, ki je bil posodil denar v zaupanju na zemljiščno knjigo, zopet poderl s svojo pravico, rekoč: jaz sem zaupal na zemljiščno knjigo.
Kdor je hotel prevzeti vpisano ali intabulirano tirjatev, je gotovo zopet hitel k zapisniku, ter pogledal, če je tirjatev v istini intabulirana.
Potem še le jo je prevzel in vkazal prenesti na svoje ime. Če se je pa potem zemljišča lastnik oglasil in dokazal, da je tedaj, ko se je prenos izveršil, odstopljeni dolg že plačan bil, tako mu to ni nič pomagalo, in se jednokrat je moral plačati. Ker oni, ki je dolg bil prevzel s cesijo, storil je to v zaupanju na zemljiščni zapisnik. To zaupanje pa se ni smelo goljufati!
Z ozirom na te primere odgovorili bodete, da so se ti zemljiščni zapisniki kot na glavni steber operati morali na — splošno, javno zaupanje! Tu pa smo dospeli do istega glavnega zakona, glavnega načela, na katero se opera kot na vogelni kamen tudi naša zemljiščna knjiga. To pa je isti zakon, o katerem hočem danes govoriti, in kateri se glasi: zemljiščna knjiga vživa splošno, javno in terdno zaupanje. Z drugimi besedami izrazi se to načelo tudi tako: isto kar je v zemljiščni knjigi vpisanega, je verjetno, gotovo, to velja, kakor bi bilo pribito; na to se sme človek zmiraj zanesti. Velja pa tolikor časa, dokler ni izčertano v zemljiščni knjigi. Iz tega pa zopet sledi, da zemljiščne (stvarne) pravice stopijo v moč še le tedaj, ko so bile vpisane v zemljiščno knjigo, in da te pravice jenjajo le tedaj, ako so bile izbrisane v zemljiščni knjigi. Stvarne pravice pa imenujem tiste, katere se v zemljiščno knjigo vpisati smejo. To je toraj nasledek ravnokar omenjenega glavnega zakona ali načela.
To načelo pa velja tudi pri nas. Tudi naša postava o zemljiščnih knjigah je sprejela to načelo. Med pervimi njenimi odstavki je izrečeno, da se pridobitev, prenos, omejenje in pa pokončanje književnih pravic le z vpisom v zemljiščno knjigo izpeljati more. S tém pa je izražen ravno zakon, da vživa zemljiščna knjiga splošno, javno in terdno zaupanje! Ako bi namreč pridobitev, prenos ali odstop, omejenje in pokončanje književnih pravic pred vpisom v zemljiščno knjigo moč dobilo, potem bi se vsakdo lahko opekel, ako bi na „čisti Urbar“ zaupal, ter denar opirajoč se na to zaupanje razposojal. — Odgovorili mi bodete: da je le isto, kar v zemljiščni knjigi stoji, gotovo, veljavno, da se na to sme človek zanesti, in da je zemljiščna knjiga največega zaupanja vredna, to vse smo vedeli tudi že poprej. — In pristavili bodete še: kadar denar posojujemo, ga tako ali tako ne dajemo prej iz rok, da ni pismo intabulirano, ali zavarovano. To je vse prav in lepo! Ali splošno zaupanje, na katero se mora zemljiščna knjiga operati, ima pa tudi nasledke, kateri pripravijo človeka v škodo.
Teh nasledkov pa do sedaj gotovo še niste tehtno premislili! Moj namen pa je ravno, te nasledke vam odkriti, da se pri enacih priložnostih obvarujete škode. —
Da se pa spis ne razvleče preveč, pregledati hočemo samo poglavitne stvari, iz katerih po si lahko pridobite popolno razjasnenje. —
Pretehtali pa bodemo tvarino v treh oddelkih.
V pervem bomo dobili odgovor na vprašanje: kako pride človek zavoljo splošnega zaupanja, katero vživa zemljiščna knjiga, v škodo pri plačanih dolgovih? —
V drugem oddelku pa se bode odgovarjalo na vprašanje: kako pride človek zavoljo splošnega zaupanja, katero vživa zemljiščna knjiga, v škodo pri tirjatvih s prenosom ali cesijonom prevzetih? v konečnem in tretjem oddelku pa bodemo rešili vprašanje: kako zagazi človek zavoljo splošnega zaupanja, katero vživa zemljiščna knjiga, v škodo pri kupu zemljišč ali nepremakljivega posestva?
Kako pride človek v škodo pri plačanih dolgovih? —
Da bodete ložje umeli, razjasnim vam stvar s primero ali izgledom. Meni je moj brat, kateri je po očetu prevzel domačijo, očetne erbšine ali dedščine dolžan dvesto goldinarjev.
To pa je vse moje premoženje. Kakor hitro sem prišel do postavne starosti, sem takoj brata prijel, da mi mora izplačati teh 200 goldinarjev. Podala sva se v mesto in ondi naredila plačilno poterdilo (kvitengo) pred notarjem. Brat je vzel to plačilno poterdilo, meni pa odštel denar.
Potem pa sem veselo živel, pijančeval, se vlačil po gostilnah, časih vzel tudi kvarto v roko — in konečno s slabo tovaršijo pognal prejeti denar. A tako veselo moje življenje še dolgo časa terpelo ni. Necega lepega jutra sem bil brez vsakega denarja. Kaj mi je početi? Brat pa je med tem mirno in redno živel. Mojo pobotnico (kvitengo) je spravil med druga pisma, da bi se ne zgubila. V mestu je bil prašal, kdo da terpi stroške, ako bi hotel izplačanih 200 gold, v zemljiščni knjigi ekstabulirati. Povedalo se mu je, da jaz, ki sem prejel plačilo, terpim samo stroške za pobotnico, izbris ali ekstabulacijo pa da mora sam plačati. S kislim obrazom si je mislil, čemu trositi denar, vsaj imam kvitengo! In domu je šel, a mojih 200 goldinarjev je ostalo na njegovem posestvu še dalje zavarovanih. On pa je imel pobotnico med svojimi „pismi“, ter je mirno prespal svoje noči!
Jaz pa sem zagazil vedno bolj v revščino. Denarja ni bilo več, delati se mi ni ljubilo, a piti in jesti sem hotel dobro! Vse žile sem napenjal, da bi se mi odperl vir, iz katerega bi mi priteklo zopet veselo življenje. Neko noč sem se hipoma spomnil, da brat moje očetne dedščine pri svojem posestvu izbrisati ali ekstabulirati ni pustil. Drugo jutro pa sem že bil na potu — v mesto! Ondi sem poznal premožnega moža, ki je tudi mene in mojo hišo dobro poznal. Potožim mu, da nimam denarjev in da imam intabulirano dedščino pri svojem bratu, katerega pa nočem daviti, ker je tudi revež. Konečno pa ponižno povprašam, ako bi ne hotel prevzeti te moje tirjatve s cesijonom. Mož pa je poznal mene, tudi mojega poštenega očeta, in tudi naše domače posestvo. Podala sva se k zemljišni knjigi in ondi v istini še dobila na dobrem mestu zavarovanih mojih 200 goldinarjev. Dobra duša nama je takoj naredila odstopno pismo, in drugi dan je moj znanec iz mesta že prišel v zemljiščno knjigo — a moj brat mu je bil dolžen 200 goldinarjev. Jaz pa sem zopet veselo živel, popijal in konečno zopet vse pognal! —
Čez leto dni pa se je oglasil tirjavec iz mesta, ter hotel od mojega brata obresti. Ta pa se mu je v obraz smijal, ter ponosno izvlekel mojo pobotnico iz svojih pisem: češ tedaj ko se je delal cesijon, je bil ta dolg že poplačan! Ali oni je naredil tožbo — in moj brat je bil obsojen, da mu mora poplačati 200 goldinarjev, obresti in vse stroške. Razsodba pa se je operala na to, da je moj znanec iz mesta tedaj, ko je od mene jemal cesijon, zaupal na zemljiščno knjigo, kjer je bila moja dedščina še vedno zavarovana. A kaj je ostalo mojemu bratu? Imel je pravico pri meni se odškodovati. Ker pa jaz nisem imel ničesar, toraj tudi ničesar iskati ni mogel. Pač pa so me zavoljo goljufije zaperli — ali brat je vendar moral dvakrat plačevati.
Iz te primere razvidite, da je moj brat prišel v škodo le zavoljo moje hudobne volje. Ko bi bil jaz (dolžnik) pošteno ravnal, bi brat ne bil terpel nikake zgube. Resnica je, da poštenjak ne bode dajal odstopnega pisma čez tirjatev, katero je že prejel. Ali na poštenost se zanašati ni vselej dobro, posebno tedaj ne, kadar se stvar suče krog denarja.
Zgodi se pa lahko, da pride človek v škodo, brez vsake goljufije od plačanega upnika. Tudi to vam hočem na prejšni primer razjasniti. —
Jaz sem torej hitro zapravil od brata prijetih 200 goldinarjev. Po tem pa sem tu in tam narejal dolgove. Ker se je vedelo, da imam po očetu doto, in ker ni vedel vsakdo, da sem že prejel plačilo — posojali so mi radi. Ko pa je bilo treba denar vrače vati — nisem mogel, ker ničesar več imel nisem. —
Upniki pa so hiteli v sodnijo, me iztožili in dobili razsodbe, da jim moram poplačati izposojene zneske v štirinajstih, ali osmih dneh. Ko so pa ti dnevi pretekli, šli so tirjavci k zemljiščni knjigi in ondi staknili, da je moja dota pri bratovem posestvu še vedno zavarovana. Takoj so pustili razsodbo vknjižiti (superintabulirati) na mojo doto — in konečno je moral mojim upnikom brat plačevati, ker jim dokazati ni mogel, da so vedeli, da sem jaz za doto plačilo že prejel. Ostala mu je edina tolažba, da so mu moji tirjavci morali dati cesijone ali ali odstopna pisma. Ali kaj mu to hoče, ker jaz ničesar več nimam, ter bodem težko kedaj še kaj imel!
Sedaj ste videli, kako zagazi človek zavoljo zemljiščne knjige v škodo, da mora že plačane dolgove še jednokrat plačati. Kako pa ljudstvo sodi v takih slučajih? Navadno nastane velik hrup, kadar si pripeti kaj tacega v vasi. Vsakemu se čudno zdi, kako da je to mogoče, da se mora plačani dolg še jednokrat plačati! Kako je to, da plačilni list (kvitenga) nikake moči več nima! Konečno pa je občna sodba, da postava dandanes podpira goljufije, da sedaj ni nikake pravice več, da pii sodniji podperajo le krivico in tako dalje. Ali nič krivičnejšega in neopravičnejega kot taka javkanja in tarnanja! Ko bi bil moj brat tedaj, ko me je plačal in ko je od mene prejel plačilno poterdilo, takoj tudi v zemljiščni knjigi mojo doto izčertati ali ekstabulirati pustil, bi ne bil v nikako škodo zagazil. Vsaki moji goljufiji bi bil tako v okom prišel. In tudi moji upniki bi nikedar ne bili dospeli do superintabulacije. Ker pa se mu je škoda zdelo tistega denarja, ki ga bi bil moral plačati za izbris ali ekstabulacijo, nakopal si je zgubo na glavo. Zakrivil si je toraj svojo škodo v pervi versti moj brat sam, ker je varčen bil tedaj, ko to ni bilo pametno. Odgovoren je toraj več ali manj sam, da je moral dvakrat plačati mojih dvesto goldinarjev. —
Sedaj pa poglejmo stvar še na drugi strani!
Isti, ki je prevzel s cesijonom mojo doto, ni vedel, da je že izplačana. V zemljiščni knjigi je bila še vedno na mojo korist zavarovana. Zaupal je na zemljiščno knjigo ter prevzel doto od mene, ter mi plačal valuto ali denar za cesijon. Mož je pri tem ravnal čisto pametno — in gotovo krivično bi bilo, ako bi bil potem zgubil svoj denar, katerega je v dobri veri do zemljiščne knjige na moj cesijon meni izplačal. Moj brat, kateri ni ekstabuliral moje dote, je zapeljal tudi onega, kateri je od mene prevzel doto s cesijonom.
Brat je odgovoren za svojo škodo, tega pa, ki je vzel cesijon, ne doleti nikaka odgovornost! Pravično je toraj, da postava tega podpira, in ne brata, kateri bi se bil lahko obvaroval škode! —
Kako pride človek v škodo pri tirjatvih s prenosom ali cesijonom prevzetih? —
Tu ne bodemo izvedeli ničesar novega več, ker stvar je ravno taka kakor pri plačanih dolgovih. Ostanimo pri primeri, katero smo rabili poprej! Pripetilo si je namreč, da mi brat v istini ni mogel izplačati moje dote. Podal sem se toraj v mesto, ter dobil dobrega človeka, kateri je mojo, tedaj v istini še obstoječo doto dvesto goldinarjev s cesijonom prevzel. Intabulacijo cesijona bi moral bil jest plačati — ali dobra duša mi je hotela prihraniti te stroške rekoč, da je pač vse eno, ali pride cesijon v zemljiščno knjigo ali ne. In tako se odstopno pismo pri posestvu mojega brata vpisalo ni, in v zemljiščni knjigi je ostala moja dota še vedno na mojo korist zavarovana. Sedaj se je pa reč zasukala ravno tako kot pri pervem oddelku, samo da sem sedaj goljufal tega, ki je imel moj cesijon. Ko sem namreč prejeti denar zapravil, dobil sem zopet moža, ki je hotel mojo doto s cesijonom prevzeti. Podala sva se v zemljiščno knjigo, in ondi v resnici še dobila doto na moje ime vknjiženo, ali intabulirano. Takoj se je naredilo odstopno pismo. Drugi prejemnik cesijona pa je bil previdnejši od pervega — ter je prenos moje dote na svoje ime v zemljiščni knjigi vpisati pustil.
Pervi prejemnik cesijona pa je zgubil svoj denar, ker postava je podperala istega, čigar cesijon je v zemljiščni knjigi vpisan bil. In to je bilo zopet pravično, ker pervi prejemnik si je sam nakopal svojo škodo na glavo, ker je bil tako malo maren in nepreviden, da ni pustil cesijona vknjižiti. —
Ali tudi je mogoče, da zagazi prejemnik cesijona brez moje goljufije v škodo. Moji drugi dolžniki izvohajo namreč mojo doto v zemljiščni knjigi — in zopet jo zarubijo, ter planejo s superintabulacijami na njo. Ko pa prejemnik cesijona konečno vendarle pride s svojim pismom k zemljiščni knjigi, najde mojo doto po superintabulacijah že čisto pogoltnjeno! Ni mu pomoči! Kar je meni plačal, je zgubljeno!
Kako pride človek v škodo pri kupu zemljišč, ali nepremakljivega posestva?
Tudi v tem slučaju je stvar čisto taka, kakor pri cesijonih. Ostanimo tudi tu pri primeri! Jaz prodam po starših prejeto, nezadolženo zemljišče svojemu sosedu; potem pa se podam v mesto, ter pričnem malo kupčijo, pri kateri pa prav dobro živim. Kup s sosedom pa je bil tako narejen, da plača kupec vse stroške pisma in tudi prepisa v zemljiščni knjigi. Ker pa prepis v zemljiščni knjigi stroške nareja, si je sosed stvar premislil, ter vzel pismo domu, češ da bode pozneje, ako bi ravno sila nastala, za prepis v zemjiščni knjigi prosil. Tako je moje zemljišče v zemljišni knjigi ostalo na moje ime prepisano tudi po prodaji! Jaz pa sem potem pri svoji kupčiji doživel žalostne skušnje. Po sosedu odšteto kupno ceno sem nekaj po nepotrebi zapravil, nekaj pa pri kupčiji pogubil.
Kmalo sem bil v denarskih stiskah, katere so me tako dalječ pridale, da sem postal goljuf. Dobil sem človeka, kateri je na varna zemljišča posojal denar. Peljal sem ga v zemljiščno knjigo, kjer je bilo nezadolženo, lepo posestvo na moje ime vknjiženo. Takoj sva naredila dolžno pismo, katero se je precej tudi na zemljišče intabuliralo. Od te intabulacije pa sosed še vednosti dobil ni, ker ni bil v zemljiščni knjigi prepisan; v ti knjigi sem veljal še vedno jaz za lastnika, in vednost od omenjene intabulacije sem prejel samo jaz, kot vpisan lastnik posestva. Mogoče mi je bilo toraj, na zemljišče pozneje še večkrat narediti dolgove, ker od nikake intabulacije sosed od sodnije naznanila prejel ni. Konečno se je pa pripetilo, da je jeden upnikov, ker obresti plačeval nisem hotel imeti plačilo.
Jaz nisem mogel, niti hotel plačati. Tožil me je toraj, dobil razsodbo, katera se je eksekutivno intabulirala pri prodanem posesti. Na podlagi te razsodbe pa je upnik prosil za eksekutivno cenitev zastavljenega posestva. Ta cenitev se mu je brez overe dovolila — in sosed je še le pri cenitvi zvedel, kako da sem mu zapravil kupljeno posestvo. Ali tedaj je bilo prepozno! — Moral je moje dolgove poplačati, ali pa gledati, kako se je po eksekutivni dražbi prodalo drago plačano posestvo. —
Pa tudi v tem slučaju se lahko pripeti, da moji upniki izvohajo prodano zemljišče, in da se ti s svojimi tirjatvami pred sosedovim prepisom na to posestvo vsedejo. In zopet mora sosed plačevati moje dolgove, če tudi moja volja bila ni, njega z goljufijo v škodo pripraviti.
Sedaj smo dospeli do konca. Videli ste, kako lahko da pride človek v škodo — zavoljo zaupanja, ki ga mora zemljiščna knjiga v javnem življenju vživati.
Kadar pa ste plačali intabuliran dolg, ali prevzeli intabulirano tirjatev s cesijonom, ali pa kupili zemljišče, ali sploh naredili pismo, katero je za zemljiščno knjigo namenjeno, tedaj naj je vaša perva skerb, da pride pismo prej ko mogoče k zemljiščni knjigi!
S tem pa, da smo dospeli do tega dobrega nauka, dosežen je glavni namen predstoječega spisa. —